 PRINCIPE | Un nouveau dispositif dit " Loi Scellier" vient de voir le jour en faveur de l'investissement locatif. Il s'agit tout simplement de la meilleure loi votée depuis" Perissol ".
Elle permet avec très peu de contraintes, de déduire directement de son impôt 25% du montant de l'investissement sur 9 ans, plafonné à 300 000 €! Ce qui représente quand même jusqu'à 75 000€ d'économie d'impôt!
Cette réduction d'impôt de 25% mise en place par le dispositif Scellier s'applique pour tous les actes passés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010.
C'est donc une solution exceptionnelle qu'il est nécessaire de mettre en œuvre avant la fin de la courte période qu'a autorisé le parlement.
Encore mieux, avec la variante "Scellier social" et en échange d'un loyer légèrement inférieur au marché et du respect d'un plafond de ressources de vos locataires, c'est jusqu'à 37% (sur 15 ans) de votre acquisition que vous pourrez déduire de votre impôt, soit 111 000 €!
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| | Depuis le 1er janvier 2009, les investisseurs peuvent choisir entre 2 régimes : soit les anciens dispositifs de Robien et Borloo qui perdurent jusqu'à la fin de l'année 2009 soit le nouveau dispositif Scellier voué à supplanter définitivement les anciens régimes. Des régimes non cumulables entre eux. |
| 1/ Du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2009, continuité des régimes Borloo neuf et de Robien
- Le régime de l'amortissement de Robien ou Borloo :
les investisseurs peuvent amortir une fraction de leur investissement sur leurs revenus fonciers. Le déficit obtenu est imputable sur le revenu imposable dans la limite de 10.700 €.
- Les principaux biens éligibles : les logements acquis neufs ou en VEFA.
- Lorsque le logement est situé en ZRR, l'acquéreur, s'il en remplit les conditions, peut cumuler avec le régime de Robien une déduction de 26% du revenu brut.
En 2009 vous pourrez opter pour le dispositif le plus avantageux pour vous.
2/ Du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, application du nouveau dispositif Scellier
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| AVANTAGES | - Le taux de réduction d'impôt :
Une réduction d'impôt calculée sur le prix d'acquisition du logement répartie linéairement sur 9 ans.
25% du prix du bien pour les logements acquis ou construits entre 2009 et fin 2010.
20% du prix du bien pour les logements acquis ou construits à partir de 2011.
Une réduction d'impôt qui s'étale sur 9 ans, avec la possibilité d'ajouter 2% de réduction par an entre la dixième et la quinzième année en s'engageant à poursuivre la location pour une période de 3 ans, renouvelable une fois.
La réduction peut atteindre 37% du prix d'acquisition du bien immobilier sous conditions de mise en location du logement pendant 15 ans selon des plafonds de ressources du locataire et plafonds de loyer au m² ( conditions du dispositif Borloo).
-Différences entre les dispositifs Robien recentré, Borloo et Scellier
Cet avantage fiscal vient immédiatement en déduction de votre imposition, quelle que soit votre tranche marginale d'imposition contrairement aux dispositifs Robien et Borloo où l'amortissement vient en déduction de vos revenus fonciers.
Les lois Borloo, Robien et Périssol avaient pour principe d'agir en déduction du revenu, la constitution d'un déficit foncier permettait de faire baisser le revenu net imposable, en déclarant moins on payait moins d'impôt. L'effet fiscal dépendait alors de la tranche marginale d'imposition, qui, suite aux réformes successives du barème d'imposition le rendait moins fort d'années en années. Ce qui avait pour conséquence de réserver ces dispositifs à une frange de la population beaucoup plus réduite que par le passé.
La loi Scellier vient tout remettre à plat en proposant non pas une déduction du revenu mais bien une réduction d'impôt directe. Le taux de réduction d'impôt est fixé à 25% du montant investi dans la limite de 300 000€ étalés sur une durée de 9 ans.
A noter : si le montant de l'impôt est inférieur au montant de la réduction d'impôt, le solde est reporté sur le montant de l'impôt des 6 années suivantes.
- Plafonnement du dispositif :
Le prix de revient du logement pour le calcul de la réduction d'impôt est retenu dans la limite de 300.000 €.
A noter : il n'est pas possible d'acquérir plus d'un logement par an. Cependant, il est possible de cumuler la souscription de SCPI et l'acquisition en directe d'un logement pour atteindre le seuil maximal de 300.000 €.
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| OBLIGATIONS | - Logement neuf ou acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA)
- Logement acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012
- Engagement de location nue à usage d'habitation principale pendant au moins 9 ans à titre de résidence principale du locataire, avec effet dans les 12 mois qui suit l'achèvement de l'immeuble, ou de l'acquisition (si elle est postérieure).
- Condition de zonage : logement situé dans une zone géographique éligible
Logement situé dans une commune classée dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, a priori toutes le communes des anciennes zones A, B1 et B2.
L'application du nouveau dispositif est réservé aux seuls logements situés dans les zones A, B1 et B2 retenues pour l'application des dispositifs De Robien et Borloo. Le zonage existant sera donc repris tout en excluant la zone C.
- Respect d'un plafond de loyer au m2 selon la zone géographique
Ces plafonds sont identique à ceux appliqués dans le cadre du dispositif Robien
Zone A : 21 ,65 € /m2
Paris, 1ére et 2ème couronne, la Côte d'Azur et le Gennevois français
Zone B1 : 15,05€/m2
Agglomérations de plus de 250 000 hab.
Zone B2: 12,31€/m2
Agglomérations de plus de 50 000 hab.
- Logement présentant des caractéristiques thermiques et de performance énergétiques conformes aux règlementations en vigueur : norme RT 2005
La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article l 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Les modalités seront définies par décret.
EXEMPLE en ZONE A
Zone A : Paris, petite couronne et 2ème couronne, Côte d'azur, Genevois français.
- Montant de l'opération : 261 250 €
- Surface du bien immobilier : 55 m²
- Loyer marché : 900 € (au deçà des plafonds de loyer Robien et Borloo)
- Situation : couple marié avec 1 enfant à charge
- Revenu fiscal de référence : 90 000 €
- Impôt sur le revenu (barème 2009) : 13 784 € (TMI 30 %)
- Apport personnel : 0 €
- Financement total de l'opération : 261 250 € sur 25 ans (TEG 5,5 % avec assurance)
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