 PRINCIPE | Il s'agit d'acquérir au comptant ou à crédit la nue-propriété d'un bien immobilier, l'usufruit étant en parallèle acheté par un tiers qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement. Pendant cette période l'usufruitier assurera l'exploitation locative, assurera l'entretien permanent de l'ensemble immobilier et procédera préalablement à l'extinction de l'usufruit, à la remise en état des parties communes et privatives, selon un cahier des charges contractuel.
Durée du démembrement
Le démembrement de propriété est temporaire, d'une durée généralement de 10 à 17 ans.
L'usufruit temporaire est acquis pour cette même durée par un bailleur institutionnel le plus souvent de premier plan.
Au terme de la période, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien par la réunion
gratuite et automatique de la nue-propriété et de l'usufruit. Il pourra alors conserver le bien, pour générer des revenus, le céder ou le transmettre par donation.
Valorisation de la nue-propriété
Il n'existe pas de barème normé pour déterminer les valeurs respectives de la nue-propriété et de l'usufruit. Il existe cependant des barèmes en matière d'enregistrement ( la valeur de l'usufruit temporaire étant fixée à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans).
En cas d'acquisition conjointe, les acquéreurs sont libres de déterminer les valeurs de deux droits sur la base d'une évaluation économique qui dépend principalement de la durée du démembrement.
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| AVANTAGES | Avantages Fiscaux:
Fiscalité matière d' IRPP
En l'absence de loyers, pas d'imposition sur le revenu.
Le nu-propriétaire pourra déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers existants ou à venir, procurant ainsi une économie d'IRPP, de CSG et de CRDS.
Fiscalité au regard de l'ISF
L'économie ISF provient de la combinaison de deux éléments :
- non imposition de l'actif pendant la période de démembrement
- déduction au passif du capital restant à rembourser au titre de l'emprunt contracté pour l'acquisition de la nue propriété
La valeur en pleine propriété des parts doit être intégrée dans le patrimoine de l'usufruitier, le nue propriétaire ne doit rien déclarer à l'actif de l'ISF au titre de son acquisition tant qu'il n'a pas récupéré la pleine propriété des parts. Cependant dans la mesure ou il ne s'agit pas d'un bien exonéré d'ISF, la déduction au passif de l'ISF du capital restant dû au titre du crédit contracté pour l'acquisition de la nue-propriété est autorisée.
Fiscalité au regard de l'impôt foncier
La taxe foncière est acquittée par l'usufruitier.
Fiscalité en matière de plus-values immobilières
Exonération totale d'imposition des plus-values si les biens sont revendus après la 15ème année de détention. En cas de vente avant 15 ans, abattement de 10% par an entre la 6ème et la 15ème année de détention.
Acquérir un bien en nue-propriété n'impose aucune durée minimale de détention.
La nue-propriété est un droit réel immobilier librement cessible, indépendamment de l'usufruit qui se poursuit jusqu'à son terme contractuel.
La revente de la nue-propriété avant l'extinction de l'usufruit n'entraine aucune pénalité ni réintégration d'aucune sorte.
Autres avantages : éliminer les risques locatifs
Aucune dépense ni risque locatif ne pèsera sur le nu-propriétaire pendant la durée du démembrement .
Eliminer tous les aléas locatifs.
Investir en nue-propriété neutralise tous les risques et aléas locatifs tels que la vacance et les impayés de loyer.
Eliminer les tous les frais et charges normalement supportés par le propriétaire,
tels que les frais de gestion, d'entretien et travaux.
INTERET PATRIMONIAL
Acquérir un bien immobilier avec un prix minoré de 40 à 50 % et une plus-value à terme constituée du cumul de :
La valeur de l'usufruit, récupérée gratuitement,
La revalorisation intrinsèque du bien immobilier sur toute la durée de l'usufruit
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